SEVERÍN – Nová dominanta v centre Malaciek – Vzniká pamätník súčasnej generácie?

Na sociálnych sieťach sa medzi Malačanmi strhla vlna vášnivých diskusií – po zverejnení vizualizácií nového objektu SEVERÍN, ktorý má vyrásť v centre mesta v priestore medzi hotelom Tatra a terajším parkoviskom na hlavnej križovatke. Padajú emotívne vyhlásenia, obvinenia, množia sa rôzne fámy.

Je možné túto diskusiu zredukovať iba na otázku zvyku či vkusu (páči-nepáči)? Alebo sa jedná o (ne)dostatočnú komunikáciu? Je to prípad (ne)zvládnutého územného plánovania, (ne)citlivosti voči danému miestu, či problém (ne)koncepčného riešenia parkovania? Alebo je to len jedna z ďalších stavieb v centre, na ktorú si zvykneme a budeme ju trpieť, tak ako nadjazd, Billu a Lidl? Ak by to tak malo byť, bola by to škoda vzhľadom na exkluzívne umiestnenie stavby a jej význam pre centrum.

Tento blog nechce ďalej eskalovať vášne, ale má za cieľ priniesť niekoľko nových pohľadov a konkrétnych podnetov na zamyslenie pre tých, ktorí sú zodpovední za vzhľad centrálnej mestskej zóny – zástupcov mesta, mestský úrad, komisie MsZ, mestské zastupiteľstvo, ale aj pre investorov, ktorí v Malackách podnikajú v oblasti realít.

Podobná situácia nás pravdepodobne opäť čaká v prípade budovy bývalej Nafty (MsÚ) na Radlinského ulici, bývalého areálu Kožatexu, či v súvislosti s plánovanou výstavbou kultúrneho domu.

Budem veľmi rád, ak tento blog podnieti kultivovanú a konštruktívnu diskusiu k téme podoby centra mesta, verejného záujmu a participácie. (bez osobných invektív)

Zdroj fotografií: Facebook AR Amedial

Rezervy pri ochrane verejného záujmu

Centrum mesta je najvýznamnejším územím z hľadiska verejného záujmu. Miestom, kade denne prejde väčšina obyvateľov, trávia tam čas, chcú sa ním pochváliť návštevníkom mesta. V tomto prípade sa nekonalo žiadne verejné prerokovanie (a zrejme ani územné konanie) a zodpovednosť za ochranu verejného záujmu je teda výlučne na strane vedenia mesta. Má na to všetky formálne aj neformálne nástroje. A je teda legitímne sa pýtať, akým spôsobom bol presadený verejný záujem s ohľadom na výslednú podobu objektu?

• Architektúra, ktorá komunikuje s okolím – dialóg o architektonickej podobe stavby je iste možné viesť aj so súkromným investorom takto významnej stavby. Jej umiestnenie medzi rôznorodé objekty zo začiatku 20. storočia (Hotel Tatra) a začiatku 21. storočia (Inkubátor) a s ústrednou pozíciou na hlavnom mestskom priestore bolo výzvou. Zatiaľ nezodpovedanou otázkou je, aké požiadavky / odporúčania mesto formulovalo a presadzovalo v dialógu s investorom?
• Ochrana budov s verejnou hodnotou – asanácia existujúcich stavieb urobí bodku za typickými domami na Mierovom námestí, bez toho, aby ich niečo ostalo pripomínať. Možno nemajú najvyššiu historickú hodnotu, ale pre genius loci centra mesta, Domkov a bývalej remeselnej štvrte sú zásadné. Je v rámci navrhovanej budovy niečo, čo ponesie tento genius loci ďalej?
• Naviazanie na pešie a cyklo -komunikácie – zdá sa, že v prezentovanom zámere, nie je braná do úvahy kľúčová cyklotrasa Kostolište – železničná stanica, keďže vstup do pasáže prekrýva celú šírku chodníka na Záhoráckej ulici. Môže to výrazne obmedziť možnosti využitia mestského pozemku. Ako sú riešené chodníky a cyklocesta v okolí objektu? Zvyšuje sa štandard pre chodcov a cyklistov?
• Priehľady z okolitých komunikácií a pozemkov – v prezentovanom zámere sú výrazným prvkom konzolové časti budovy – balkóny, ale aj celé bloky prečnievajúce nad okolité komunikácie (mestské pozemky!), čo prináša negatívny efekt na priehľady z Hviezdoslavovej a Záhoráckej ulice na františkánsky kostol a park na Kláštornom námestí. Tieto najkrajšie výhľady v meste si už viac nebude užívať verejnosť, ale obyvatelia/ majitelia / nájomníci objektu SEVERÍN. Otázka na našich zástupcov na MsÚ je: Prečo by to tak malo byť?
• Viac zelene aj v centre mesta – napriek tomu, že na zverejnených vizualizáciách z terás prekypuje zeleň a pohľady vychádzajú z perspektívy trávnika, či kvetinových záhonov, projekt využíva celý pozemok na zástavbu a nenecháva priestor pre stromy, alebo inú zeleň. Bolo možné o týchto veciach aktívnejšie hovoriť a zakomponovať ich do projektu? (Ak je na celom objekte zelená strecha (ktorá nie je vidieť) a v jeho vnútri átrium so stromami, tak prosím berte tento bod ako splnený sen autora)

Koncepčné riešenie parkovania

Okrem vizuálnej podoby budovy bola asi najväčšej kritike verejnosti podrobená dopravná záťaž, ktorú objekt prinesie – najmä parkovanie v okolí. Centrálna poloha priam vyzýva, aby sa riešili nielen potreby parkovania nového objektu, ale aj širší kontext s dlhodobým výhľadom.

• Predpísaný počet parkovacích miest by mal vzniknúť na pozemku stavebníka, ak je to čo i len trochu technicky možné a mohol by znamenať aj príspevok k  zlepšeniu situácie v okolí. Častou otázkou je, prečo je navrhnuté iba jedno podzemné podlažie pre parkovanie objektu (rovnako ako v prípade mestských garáží)? Vyzerá to ako nevyužitá príležitosť minimalizovať dopady statickej dopravy zo zahusťovania výstavby.
• Potrebné ďalšie povrchové parkovacie miesta v okolí stavby zrejme nevylepšia akútny nedostatok parkovacích miest pre existujúcich obyvateľov, keďže pribudnú nové prevádzky, rezidenti budú mať okrem vlastných áut aj návštevy, atď. Naopak, ubudne verejná zeleň a mestské pozemky na vybudovanie prípadných ďalších parkovísk.
• Parkovanie autobusov – pre spoločenské podujatia (kino, svadby, spoločenský dom) bolo väčšinou využívané súčasné parkovisko – ak bude vybudované podzemné parkovisko, nebudú mať autobusy kde zastaviť (treba nájsť náhradné riešenie, ktoré bude bezpečné a dostatočne dimenzované).

Parkovanie v okolí budovy SEVERÍN zatiaľ nie je finálne navrhnuté. Podľa vyjadrení viacerých osôb, ktoré sú oboznámené s variantmi parkovania, sa uvažuje o tejto podobe.

Ako sa vyhnúť prekvapeniam v budúcnosti

Diskusie okolo projektu SEVERÍN potvrdili, že vhodne zvolená komunikácia je tajomstvom úspechu aj neúspechu väčšiny zmien v meste. Bohužiaľ ponuka participácie verejnosti, odborníkov alebo záujmových združení na zásadných otázkach zostáva väčšinou iba v rovine deklarácií (česť výnimkám, ktoré však ukázali, že to funguje – napríklad cyklokoncepcia).

Preto mi prosím dovoľte dva zásadné návrhy smerom na predstaviteľov mesta, ktoré to môžu zmeniť:

• Zlepšite otvorenosť v komunikácii zámerov mestského významu – smerom na komisie MsZ, ktorých sa to týka, susedov, ale aj občanov – v stavebnom konaní je už totiž väčšinou neskoro na konštruktívne zmeny a poškodzuje to obidve strany – verejný záujem aj reputáciu súkromného investora.
  Zverejňujte plánované stavby, územné plány, dokumentáciu, iniciujte stretnutia, prieskumy a pozývajte verejnosť k aktivite. Nie výnimočne, ale stále. V dobe digitálnych technológií existujú skvelé nástroje na podporu participácie (inšpirujúci je napríklad projekt URBACT)
• Komunikujte prostredníctvom mestských médií, poskytujte mediálny servis ostatným médiám – informácia bola prvýkrát zverejnená na stránke Ľudia pre Malacky vo štvrtok večer. Bez podpisu autora a citácie zdrojov fotografií – ako už býva zlým zvykom pri najdôležitejších oznamoch mesta v tomto volebnom období. Je to veľmi nešťastná prax, keďže vzbudzuje podozrenie, že aparát a exkluzívne informácie mestského úradu sú využívané v prvom rade na publicitu tohto portálu a až v druhom rade na nezávislé informovanie občanov. Ako keby mestské médiá mali zakázané prísť aspoň raz prvé s nejakou zásadnou novinkou z prostredia MsÚ!
  Je to o to nebezpečnejšie, že web LPM.sk reprezentuje a propaguje primátora mesta a 9 súčasných poslancov MsZ. Voľby budú opäť už o pár mesiacov, informácie a ich spôsob podania majú veľkú silu… Exkluzívne mestské informácie by mali byť zverejňované v prvom rade na stránke mesta a ponúknuté formou tlačovej správy aj iným médiám. (odkiaľ ich môže prebrať aj LPM.sk, facebook primátora, alebo ďalší)

Záujmy investorov vs. verejný záujem:

Je pomerne naivné predpokladať, že ak niekto vlastní stavebný pozemok v centre mesta, tak na ňom vybuduje park, alebo oddychovú zónu. Preto je potrebné akceptovať, že je legitímnym záujmom investora maximalizovať svoj zisk / výnos investície.

• Rola súkromných investorov je v rozvoji mesta nezastupiteľná a ich kapitál, podnikateľské umenie a odvaha sú kladné vlastnosti, ktoré je potrebné oceniť. V tomto konkrétnom prípade sa podarilo skupine investorov vytvoriť ucelený stavebný pozemok s naozaj veľkým potenciálom.
• Negatívne reakcie verejnosti vznikajú celkom zákonite, ak je podnikateľský zámer takéhoto rozsahu nevhodne, alebo primálo komunikovaný (ako sa stalo v tomto prípade), alebo nezohľadňuje podmienky, v ktorých vzniká. (o čom sa práve začalo diskutovať, možno už neskoro)
• Akceptácia nového objektu verejnosťou, ktorá je dôležitá pre komerčný úspech, aj reputáciu stavby, vzniká podľa môjho názoru práve tým, že sa splnia vyššie uvedené požiadavky na verejný záujem. Investori by mali preto akceptovať dialóg s mestom aj otvorenosť smerom navonok, ak má byť výsledný objekt pozitívnym odkazom tejto doby.

Záverečné poznámky:

• V mestečku ako sú Malacky sa všetci viac alebo menej poznáme osobne a sme odsúdení na spoluprácu. Ale ak sa máme ako mesto pohnúť dopredu a vyvarovať sa chýb minulosti, je diskusia (aj verejná) veľmi potrebná. Verím, že všetky dotknuté osoby budú tento blog brať vecne a v dobrej viere – tak ako bol aj písaný. (pre tých, ktorí by chceli brať podnety, alebo kritiku osobne)
• Verejne deklarujem, že nemám záujem o žiadnu volenú, alebo verejnú funkciu, ale o zlepšenie správy vecí verejných a diskusiu o procesoch a konkrétnych opatreniach, nie o politikárčenie. (pre tých, ktorí všetko vidia cez optiku blížiacich sa komunálnych volieb)
• Mám kladný vzťah k modernej architektúre, dokonca si myslím, že na dané miesto patrí niečo odvážne a novátorské. Ale musí to spĺňať aj kritériá verejného záujmu, ktoré som pomenoval vyššie.
• Je žiaľ možné, že niektoré výroky vychádzajú z čiastočne chybných informácií, za čo sa ospravedlňujem. Môže to byť spôsobené neinformovaním verejnosti – keď ďalšie informácie získame, do článku ich doplníme.

_____________________________________________

DOPLNENÉ 25.6.2018: Krátko pred zverejnením článku sme požiadali primátora mesta Juraja Říhu o odpovede na päť otázok v súvislosti s projektom Severín. Odpovede, ktoré sme práve obdržali, dopĺňam v nekrátenej podobe.

1) Aký je aktuálny stav projektu?

JŘ: K polyfunkčnému objektu Severín prebieha územné konanie. Stavebník postupne doručuje stanoviská dotknutých orgánov.

2) Je požiadavka vyhlášky na parkovanie splnená na pozemku vlastníka, alebo sa bude riešit vyvolanými investíciami v okolí? Existuje už finálny variant?

JŘ: Stavebník doručil mestskému úradu kapacitné posúdenie ako aj projekt statickej dopravy, ku ktorému sa ešte mestský úrad nevyjadril. Stavebník navrhuje vyparkovanie vozidiel pre rezidenčnú časť objektu vo vlastnej podzemnej garáži. Časť vozidiel k obsluhe obchodov navrhuje umiestniť na pozemku mesta. Už dnes prevádzky v centre mesta využívajú parkovacie možnosti na verejne prístupných parkoviskách, preto budú k požiadavke stavebníka vedené rokovania. Pred dvomi týždňami bolo predložené aj dopravno-inžinierske posúdenie, ktoré stanovuje výhľadové intenzity dopravy, priťaženie lokality od investičného projektu, kapacitne posudzuje križovatky a navrhuje zmeny v organizácii dopravy. Mestský úrad sa týmto materiálom zaoberá a posudzuje, preto koncept dopravnej obsluhy a parkovania nie je uzavretý. Každopádne investor bude musieť deklarovať parkovacie miesta pre byty, návštevníkov, ale aj pre obchodné prevádzky. Kiež by tomu bolo tak i v minulosti. Vo verejnosti aj vo Vašom médiu sa objavili informácie, že sa má stavať parkovisko pod balkónmi bytového domu na Bernolákovej ulici, čo negoval aj primátor mesta verejne na zasadnutí poslancov 14. júna.

3) Akým spôsobom prebiehala komunikácia s investorom o architektúre objektu? Boli zapracované nejaké pripomienky, prípadne ktoré konkrétne?

JŘ: Mestský úrad môže vychádzať v komunikácii s akýmkoľvek stavebníkom len v rozsahu požiadaviek územného plánu. K splneniu ostatných našich požiadaviek je len na dobrovoľnosti konkrétneho stavebníka. Všetky pripomienky smerujúce k architektúre, ktorá komunikuje s okolím, ochrane budov s verejnou hodnotou či viacej zelene aj v centre mesta stavebník môže počúvať, ale nemusí. Tieto pozemky pod Severínom boli predané vtedajším vedením mesta v roku 2004, čím mesto stratilo možnosť ovplyvniť architektúru a spôsob využitia pozemkov. Pôvodní vlastníci pozemkov navrhoval pre nás neakceptovateľné dva bytové domy, ktoré mali celý priestor celkovo zastavať, čo sa podarilo zvrátiť odpredajom a scelením pozemkov novým stavebníkom. Nový (aktuálny) stavebník Severína bol požiadaný, aby rešpektoval výšku Hotela Tatra, nezastaval 100% objemu hmoty pozemku a zladil svoj investorský záujem so zámerom mesta k výstavbe hromadnej podzemnej garáže pod Inkubátorom spoločným vjazdom. Tieto podmienky stavebník dodržal. Mestský úrad si uvedomuje význam tejto lokality, rozhodlo sa ponúknuť stavebníkovi spoluprácu, ktorá bude prospešná obom stranám.Treba si uvedomiť, že súčasný stavebník a vlastník pozemku počúva na pripomienky mesta a vníma nás ako partnerov. Takéto partnerstvo má však svoje hranice a treba mať na pamäti, že stavebník je schopný projekt upraviť a realizovať projekt aj bez mesta a našich pripomienok.

Výsledný návrh architektonického riešenia stavby bol mestskému úradu doručený pred dvomi týždňami. Mesto apelovalo na stavebníka, aby bol objekt mestotvorný a aby hmotovo citlivo pristúpil ku styku s pripravovaným námestím a Hotelom Tatra, kde má mestský úrad výhrady k architektúre v časti napojenia s Hotelom Tatra, čo sme investorovi tlmočili.

Situácia okolo projektu Severín je úplne iná ako v prípade areálu Kožatexu, kde stavebník s mestom odmietal komunikovať a využíva všetky páky na to, aby maximalizoval zisk bez ohľadu na názor mesta. Bolo by preto žiaduce, aby podobnú prezentáciu svojich zámerov využívali všetci stavebníci v meste. Iný prístup využíva mestský úrad v prípade svojich zámerov. Napríkladv prípade budovy bývalej Nafty (MsÚ) na Radlinského ulici a plánovanou výstavbou kultúrneho domu, kde ide o výlučný projekt mesta, na jeho pozemkoch. Tento zámer už bol komunikovaný komisiám mestského zastupiteľstva, bol verejne prerokovaný mestským zastupiteľstvom, informácia prebehla cez mestské médiá.

4) Ako je zakomponovaná cyklotrasa Kostolište – ŽST v okolí objektu? Z vizualizácií sa zdá, že celú šírku chodníka prekrýva zastrešenie vstupu do galérie.

JŘ: Projekt cyklotrasy je v plnej miere stavebníkom akceptovaný a projekt s ním nekoliduje. S projektom cyklotrasy mestský úrad uspel a Malacky získali vyše 860 tisíc eur externých zdrojov na vybudovanie tohto hlavného cyklistického koridoru. Štandard pre chodcov aj cyklistov sa zvyšuje a počíta s nimi aj aktuálne prebiehajúca architektonická súťaž na budúcu podobu námestia v centre mesta. Že by mestský úrad chcel zastavať súčasné parkovisko pod Inkubátorom je čistou dezinformáciou a klamstvom. Chodníky sa nezužujú ani navrhovanou stavbou Severína a realizáciou spomínaného projektu cyklotrasy vznikne v tomto mieste obojsmerná cyklotrasa na úkor zmenšenia ramena križovatky.

Genius Loci má ambíciu vytvoriť samotný objekt s námestím a v rámci objektu exkluzívny priestor nad Hviezdoslavou ulicou, ktorý bude využívať mesto. Priehľad z Hviezdoslavovej je obmedzený multifunkčným priestorom, ktorý bude využívať mesto ako náhradu za neestetické technické prestrešenie vjazdu do verejnej podzemnej garáže mesta. Takže nie je pravda, že o tento priehľad verejnosť príde. Zo Záhorackej ulice priehľad na františkánsky kostol nie je, ten sa otvára až pri nároží starých “klobúkov“. Tento priehľad zostane zachovaný, pretože konzola je dostatočne vysoko. Otázka výstavby konzol je však otvorená. V prípade ich výstavby by došlo k zámene, aby sa mesto stalo vlastníkom konzoly na Hviezdoslavovej ulici pre budúce potreby Turisticko-informačnej kancelárie s výhľadom na námestie a kostol.

5) Sú nejaké formálne dohody s investorom, z ktorých profituje mesto?

JŘ: Ešte za predchádzajúceho vedenia mesta bola s vtedajším vlastníkom a stavebníkom uzavretá zmluva k novému priestoru pre Turisticko-informačnú kanceláriu mesta v navrhovanom objekte. Súčasné vedenie mesta sa snaží vyrokovať čo najlepšie podmienky a rozsah priestorov pre tento zámer vrátane získania aj vlastníctva k spomínanej konzole prevyšujúcej cez Hviezdoslavovu ulicu.

Rovnako je dohodnutá finančná kompenzácia a značný výnos z poplatku za rozvoj cez 300 tisíc eur za navrhovanú stavbu, ktorý bude použitý na výstavbu mestskej verejnej podzemnej garáže a námestia, na ktoré je už vyhlásená medzinárodná architektonickú súťaž. Výsledky súťaže budú verejne prezentované a víťaza bude vyberať medzinárodná porota zložená z odborníkov, ale i laikov.

Mestský úrad sa snažil so stavebníkom dohodnúť aj verejnú prezentáciu zámeru, hoci to nebýva pri iných investičných zámeroch vôbec zvykom. K projektu Severína sa nekonalo verejné prerokovanie, ide o súkromný zámer investora, ktorý si pred ukončením vysporiadania všetkých pozemkov pod stavbou a uzavretím hmotovej kompozície a vizuálu budovy medializáciu neželal. O projekte informoval portál LPM.sk, ktorý získal súhlas od súkromného investora na zverejnenie vizualizácií a prevzal PR článok agentúry. Akonáhle boli doručené vizualizácie aj mestskému úradu, primátor mesta verejne informoval poslancov mestského zastupiteľstva. Treba zdôrazniť, že výstavba polyfunkčného objektu je súkromný investičný projekt a komunikácia je v podstatnej miere závislá od investora. Mestský úrad využil všetky svoje nástroje, aby sa podarilo zjemniť povodne navrhovanú hmotu objektu a na projekt námestia, ktorý je projektom mestského významu.

Pozitívne vnímame aj skutočnosť, že stavebník na odporúčanie mestského úradu vytvoril na prízemí atraktívnu mestotvornú obchodnú pasáž s prepojením Záhoráckej a Hviezdoslavovej ulici na rozdiel od pôvodne plánovaného parkovania na prízemí.